L’usufruit

En quelques mots l’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont la propriété appartient à un autre ….

L’usufruit est régit par les articles 382, 578 à 624 et 767 du Code civil.

Et maintenant les détails …..

QU’EST CE QUE L’USUFRUIT ?

L’usufruit est donc le droit de jouir d’un bien dont un autre est propriétaire, à charge d’en assurer sa conservation.

Ce peut être :

• le droit d’habitation d’un immeuble
• la perception des intérêts d’une somme d’argent
• la récolte d’arbres fruitiers ou d’un terrain agricole.

Dans ces deux derniers cas on parle alors de quasi usufruit. Le quasi usufruit concerne donc les biens consomptibles (ce sont des biens qui se consomment par le premier usage, leur utilisation entrainant leur disparition). c’est le cas des denrées alimentaires mais aussi des sommes d’argent.

L’article 587 du Code civil stipule que :

« Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

A noter que l’usufruitier doit entretenir le bien dont il bénéficie et assumer le coût de cet entretien. Il est également redevable de la taxe foncière.

L’article 605 du Code civil stipule que :

 » L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.« 

LA DURÉE DE L’USUFRUIT

L’usufruit est le plus souvent viager pour les personnes physiques c’est-à-dire qu’il s’éteint au plus tard au décès du titulaire. L’usufruit pour les personnes morales a une durée maximum de trente ans. Dans le cas d’un usufruit à durée fixe on parlera alors d’usufruit temporaire.

Une fois l’usufruit éteint, le nu propriétaire devient alors plein propriétaire.

Les causes d’extinction de l’usufruit sont les suivantes :

• décès de l’usufruitier
• en cas de terme convenu, expiration du délai de l’usufruit
• achat de la nue-propriété
• non-usage de l’usufruit pendant 30 ans
• perte totale de la chose
• abus que l’usufruitier fait de la jouissance (il laisse dépérir le fonds faute d’entretien ou il commet des dégradations dessus).

L’ÉVALUATION DE L’USUFRUIT

L’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, les deux étant liées, se fait en appliquant un barème tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier puisque l’usufruit s’éteint au décès de ce dernier (article 669 du Code Général des Impôts).

Évaluation de l’usufruit :

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété

jusqu’à 20 ans 90 %

de 21 à 30 ans 80 %

de 31 à 40 ans 70 %

de 41 à 50 ans 60 %

de 51 à 60 ans 50 %

de 61 à 70 ans 40 %

de 71 à 80 ans 30 %

de 81 à 90 ans 20 %

à partir de 91 ans 10 %

Pour l’usufruit temporaire il existe une règle spécifique qui ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. L’usufruit est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction.