A l’occasion des derniers arrêts rendus par la Cour de Cassation sur la durée et la résiliation du bail d’habitation faites le point de vos connaissances en la matière :

DURÉE DU BAIL D’HABITATION

Un bail à vie est valable (ARRÊT DÉFAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation 3ème chambre – 10 mars 2010 – n° 09-12135 Dans cette affaire, le bailleur avait consenti un bail d’habitation dont la durée stipulait que le locataire devait être maintenu dans les lieux sa vie durant. Le bailleur souhaitant finalement reprendre le bien pour y laisser habiter son descendant avait délivré un congé à son locataire visant l’article 15-1-II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire a refusé de quitter les lieux et attaqué le congé en nullité. La Cour de cassation a donné raison au locataire en précisant que :

Le bail étant conclu pour une durée dont le terme était fixé par un évènement certain, les bailleurs ne pouvaient délivrer congé avec ce terme, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Il sera retenu que si la durée minimale du bail d’habitation est de 3 ans (augmentée à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale), la durée maximale n’est pas fixée par la loi, et un bail « à vie » est tout à fait valable.

RÉSILIATION DU BAIL D’HABITATION

Congé du locataire pour mutation (ARRÊT DÉFAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation 3ème Chambre, 20 janvier 2010 n° 09-10287 Le bailleur avait soutenu qu’en cas de mutation, le locataire ne pouvait prétendre au bénéfice d’un délai de préavis réduit d’un mois qu’à la condition qu’elle lui ait été imposée par son employeur ; Le locataire soutenait de son côté être en droit de bénéficier du délai de préavis réduit d’un mois sans qu’il soit nécessaire que sa mutation lui ait été imposée par son employeur, puisqu’il avait pris l’initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles dans une autre ville, dans le désir de rejoindre son épouse. La Cour de cassation a donné raison au locataire en précisant que l’article 15-1, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, ne précisait pas que celle-ci devait être imposée par l’employeur, et qu’il importait peu que le locataire fût à l’origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai.

Le congé du locataire pour perte d’emploi ne peut pas être invoqué par le locataire qui était déjà au chômage bien avant la délivrance du congé (ARRÊT FAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation 3ème Chambre, 24 mars 2010, n° 09-10084 Dans cet arrêt la Cour de cassation a jugé que le locataire qui était au chômage de longue date avant d’envoyer son congé pour perte d’emploi ne pouvait bénéficier d’un préavis réduit à un mois. La Cour de cassation considère en effet que :

La seule absence d’emploi, du fait d’une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé, ne permettait pas au locataire de bénéficier d’un délai de préavis réduit et ne rentrait pas dans les conditions limitatives de l’article 15 qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle, la cour d’appel, abstraction faite d’un motif surabondant, a légalement justifié sa décision.

Placement définitif du locataire dans une maison de retraite, poursuite du bail au profit de son fils (ARRET DEFAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation 3ème Chambre, 26 novembre 2008, n° 07-17728, arrêt n° 1176 L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

* au profit du conjoint, sans préjudice de l’article 1751 du Code civil
* au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile
* au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité
* au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

La Cour de cassation a jugé que le placement définitif d’un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article, et permet donc la poursuite du bail au profit du fils qui vivait avec sa mère.

Congé du propriétaire pour vendre – la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée que si elle porte préjudice au locataire (ARRÊT FAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation 3ème Chambre, 15 mai 2008, n° 07-10243 Dans cette affaire, le propriétaire avait envoyé un congé pour vendre par lettre recommandée à son locataire en oubliant de reproduire correctement les 5 alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; or cette obligation étant prévue à peine de nullité, le locataire avait immédiatement attaqué le congé en nullité. Mais la Cour de cassation a jugé que la nullité ne pouvait pas être prononcée puisque le locataire n’avait jamais manifesté sa volonté d’être acquéreur et qu’il ne démontrait pas le préjudice causé par l’irrégularité du congé.

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le congé reprenait le texte de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 21 juillet 1994 et exactement énoncé qu’aux termes de l’article 114 du Code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée que si celui qui l’invoque justifie d’un grief que lui cause l’irrégularité, la cour d’appel a souverainement retenu que les époux Y …, qui n’avaient jamais manifesté l’intention de se porter acquéreurs, ne démontraient pas le grief que leur aurait causé la motif invoqué.

Travaux, le bailleur doit justifier des factures pour demander des dommages et intérêts (ARRÊT DÉFAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation 3ème Chambre, 31 mars 2009, n° 08-12714 Si le bailleur ne justifie pas de factures de travaux de remise en état ou à défaut d’avoir reloué moins cher, il ne peut demander des dommages et intérêts à son locataire. Dans cette affaire, le locataire a laissé le bien en mauvais état, le carrelage de la cuisine était abîmé ainsi que le mélangeur de l’évier qui devait être changé. Le bailleur a donc refusé de restituer le dépôt de garantie de 540 euros et a reloué son bien au même prix sans faire les réparations. La Cour de cassation a jugé que :

Des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle, et relevé que le bailleur ne rapportait pas la preuve ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables, la juridiction de proximité, qui en a déduit que le préjudice de M. X … n’était pas établi, à légalement justifié sa décision.

A l’avenir les bailleurs devront donc être prudents.

Dépôt de garantie, le bailleur n’est soumis à aucun délai pour produire les justificatifs de non restitution du dépôt de garantie (ARRÊT FAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation, 3ème Chambre, 8 décembre 2009, n° 08-20340 Lors de la résiliation du bail, le bailleur dispose d’un délai de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie au locataire. Passé ce délai, le dépôt de garantie porte intérêts. Mais aucune disposition dans la loi n’oblige au bailleur de justifier dans le délai de deux mois des sommes qu’il entend déduire du montant du dépôt de garantie. La Cour de cassation a jugé en effet que :

Qu’aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans ce délai de deux mois des sommes qu’il entend déduire du montant du dépôt de garantie, le juge de proximité, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé.

Et sur la justification des travaux, la Cour de cassation précise :

Le bailleur qui retient tout ou partie du dépôt de garantie en raison de dégradations n’est pas tenu de justifier de l’exécution de travaux de réparation ; que par suite, en exigeant du bailleur qu’il produise des devis et factures, la juridiction de proximité a violé l’article 1730 du Code civil.

Pour un autre exemple d’arrêt allant dans le même sens : Cour de cassation 3ème Chambre, 30 janvier 2002, n° 00-15784

Résiliation du bail pour troubles de jouissance, ne concerne que l’immeuble dans lequel se situe le bien loué (ARRÊT DÉFAVORABLE AUX BAILLEURS) Cour de cassation 3ème Chambre, 14 octobre 2009, n° 08-12744 La résiliation du bail pour troubles de jouissance ne concerne pas les troubles causés par les locataires en dehors de l’immeuble où est situé le bien loué. Ainsi, les troubles occasionnés par les enfants majeurs des locataires dans le hall d’un immeuble appartenant au même groupe d’immeuble que leur résidence ne peut permettre de caractériser le trouble de jouissance et de prononcer le résiliation du bail. Dans ce cas, les enfants majeurs se réunissaient dans le hall d’un autre immeuble du même groupe que le leur, et se voyaient reprocher de laisser leurs mégots de cigarettes, des bouteilles brisées, des crachats. En outre, ils avaient été condamnés en correctionnel pour avoir entravé l’accès de l’immeuble en question.

Pour aller plus loin : La loi du 6 juillet 1989 L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (loi du 24 novembre 2009) La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 La loi du 25 mars 2009 dite loi Boutin

Olivia CHALUS PENOCHET

Avocat au Barreau de Nice, Spécialiste en Droit de la réparation du Dommage Corporel, Diplôme Universitaire de Droit de la réparation du dommage corporel.