Le plafonnement des loyers

Par décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 applicable depuis le 1er août 2012, les nouveaux loyers ou les loyers des baux renouvelés sont plafonnés à l’indice de référence des loyers sauf exception.
Retrouvez tous les détails ci-après.

LE TEXTE

Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers est applicable dans des communes où le niveau d’évolution des loyers comparés à ceux de l’ensemble du territoire révèle une situation anormale du marché locatif (article 18 de la loi du 6 juillet 1989).

LES LOGEMENTS CONCERNÉS

Il concerne les biens qui ont déjà été loués. En effet, ceux qui sont loués pour la première fois ne sont pas concernés. Sont en effet exclu de ce dispositif :

• les logements neufs ;
• les logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise ou de remise en conformité avec les caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ;
• les logements conformes aux normes définies par ledit décret, faisant l’objet d’une première location ou, s’ils sont vacants, ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur ont un loyer librement fixé entre les parties.

L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux locations de logements loués nus à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989, de sorte que ne sont pas visés par cette réforme :

• la location de logement meublé
• la location de logement à titre de résidence secondaire
• la location saisonnière de logement
• la location de logement précédemment loué meublé ou de manière saisonnière, puis loués nu à titre de résidence principale
• la location de logement appartenant aux organismes HLM, ou de logement soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Pour les logements qui ne sont pas visés ci-dessus, soit l’ancien locataire est parti et il s’agit d’une nouvelle location (logements vacants), soit l’ancien locataire est encore là et le bail va être renouvelé.

LES LOGEMENTS VACANTS

L’ancien locataire est parti et le logement est mis à nouveau en location dans les 12 mois qui suivent le décret soit jusqu’au 1er août 2013 le loyer du nouveau bail ne pourra pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé suivant l’indice de référence des loyers.
Sauf :

• si le bailleur a fait des travaux d’amélioration des parties privatives ou communes dans les 12 mois qui précèdent le bail et d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, il pourra augmenter au maximum jusqu’à 15 % du coût réel des travaux (TTC). Le coût des travaux d’amélioration sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes.
• si le dernier loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous évalué, le bailleur pourra augmenter son loyer en respectant la plus élevée des deux limites suivantes :

– la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (article 19 de la loi du 6 juillet 1989) et le dernier loyer appliqué au précédent locataire
– une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la première année de loyer. Le coût des travaux d’amélioration sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes.

LE BAIL RENOUVELÉ

Le locataire reste dans les lieux et son bail est renouvelé dans les 12 mois qui suivent le décret soit jusqu’au 1er août 2013, concernant le loyer du bail renouvelé il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision par l’indice de référence des loyers. Si le loyer était manifestement sous évalué, le bailleur pourra le réévaluer en respectant la plus élevée des limites suivantes :

• la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location révisé (dans la limite de la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques, chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze dernières mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location) ;
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux (TTC) dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.